7月中旬,在市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。

严查下仍抬价抢房 机构收房隐现盈利逻辑

近期,房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市,在高房价之后再度遭遇高房租的舆论热潮,长租公寓更是被推到风口浪尖。房租到底涨了多少、长租公寓是否真的推高房价?证券时报记者京、沪、深三地实地调研,解剖麻雀,为您呈现真实的答案。

而接下来的“中介抢房大战”,令陈先生更是哭笑不得。陈先生向华夏时报记者表示,预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。陈先生向华夏时报记者表示,蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

北京:房租有所上涨,但没网上传的那么邪乎

租金在多轮抬价后增加3300元

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近期,北京房租大涨成为舆论焦点,有网帖曝出某些长租公寓抬价抢房后,更多舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓。不过,在这场舆论风暴中,租金到底涨了多少并没有准确全面的官方数据。

在网上几乎很少看到房东自爆中介抬价事件,而房东陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发的这条帖子,引起了热议。

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北京房租是否普遍大涨?长租公寓抬价抢房现象是否普遍存在?租金上涨原因中,长租公寓推动的比例有多大?证券时报记者就此对北京部分地区的租房市场进行了调查,并对住房租赁市场的热点问题采访了多位业内人士。

8月1日,陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发表了一篇帖子,截止8月6日,共得到了532个回复。其内容原文如下:

上述表格来源:新京报记者整理

北京房租最初被关注,起因是有媒体报道中引用了贝壳研究院的租赁数据。该数据显示,7月北京租赁市场步入传统旺季,市场升温。单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。其中,顺义区和东城区租金涨幅居前,环比涨幅分别达到10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高,达到36.1%;海淀区、西城区、石景山区个别小区租金环比涨幅也超过20%。

“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800每月,给11个月……”

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不过,证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的部分小区了解到,与去年同期相比,租金涨幅确实比往年高,但环比涨幅并没有数据里显示的那么高。

记者联系上陈先生,其对记者表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

东城区某小区附近一中介人员告诉记者,去年11月北京那场大火后,房租开始上涨,到现在不到一年时间,该小区平均涨了近千元,比如一个1室0厅去年租金在4200~4500元/月,今年能租到5200~5500元/月;去年5月东西向的2居室租金7600元/月,一年到期后,今年6月涨到8200元/月。不过。一般续签的房子不会涨那么多,到期后一般涨200元左右,最多涨500元,涨得多的是新挂出来的房源,业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸张。”他说。

而在该帖子的几百条回复中,记者发现,不少网友又相同的经历。

“一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

“去年北京大火后,公寓市场整顿、地下室不让租、自建房拆除,大家都住楼房了,客户多了,业主本能地跟风涨价。”上述中介说,附近一个小区的3居室,业主报价12000元/月,结果挂了3、4个月没租出去,现在又降到10000元/月了。

网名叫做解答的网友,在8月3日回复道:我家周围,正常7500到7800一个月,中介现在9500×11个月大规模收。网名叫做Leonardo的网友,在8月2日回复道:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

近日,新京报记者调查发现,一套房源在3天内被两家公寓机构争相竞价,最终从7000元/月抬至13000元/月。机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及市场租金的“天花板”。

该小区附近另一个中介人员也对证券时报记者表示,租金涨幅没有那么高,也就是200元左右。

……

抬价不止

证券时报记者梳理链家网上的成交记录了解到,去年7月22日,该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月,今年7月22日,同户型成交租金为5000元/月;去年4月26日,98平方米的两居室租金7300元/月,今年4月22日,同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月,到今年6月,同户型发布的价格是5200元/月,涨了700元,涨幅达到15.5%。这也印证了前一中介的说法。

在接受记者采访中,陈先生道出了另一个隐情。蛋壳公寓中介对他说过,他们融了一笔钱可以高价代理和运营租房,已经掌握的多少套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事融资,上市……

压低报价 再加价直至触及“天花板”

另外,证券时报记者从海淀区北四环附近某小区了解到,该小区某2居室去年租金近8000元,而今年租金能达到8500~9000元,涨了不到1000元,同比涨幅在10%~15%左右。“租金今年年初开始上涨,最近比较稳定。”该小区附近中介人员说。

装好后可多租65%租金

在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

对于贝壳研究院报告提到的个别小区租金大涨的原因,贝壳研究院回复证券时报记者称,7月租赁月报中部分小区涨幅较高,是成交量基数小造成的统计现象。其中,租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量分别为6套、11套和7套,而6月成交量分别为5套、5套和7套,成交量小导致租金水平受结构性因素影响产生较大波动。以新奥洋房为例,其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型,其中还有一套160平以上的超大户型,而7月成交的6套房源全部为一居室,故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此,不宜将个别小区租金的大幅波动解读为全市租金水平明显上涨。

刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,中天置地中介李先生显得有点开心,在记者以租房者的身份与李先生交谈时,李先生十分热情。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

8月1日,网上一篇文章称,自家房源出租时,自如、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一时间,舆论将房租大涨归罪于资本推动下的长租公寓,并进行“炮轰”。

同时,在记者将陈先生的经历与中介李先生说明时,李先生表示,多家抬价抢房是很正常的事情。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

尽管自如和蛋壳都进行了回应,蛋壳公寓更是公开声明称“经查证,该文内容虚假,捏造事实,公司已经向公安机关报案并向提起诉讼”,但是在上述网帖的网友回复中,有人表示有过类似的经历。那么,抬价抢房是行业内普遍存在的现象吗?长租公寓推涨租金的比例有多大?

李先生向记者表示,刚成交的这套房子,正是同链家、润邦一起和房东谈的。房东出6500元,链家给出了7500元,最后,自己以8000元,和房东签了三年。最终成交价比房东的出价高出23%。

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

在北京多个小区的采访中,多个中介人员向证券时报记者表示,抬价抢房的现象在本小区没有发生过。

在之后的对话中,记者了解到,李先生刚成交的这一套简装房,李先生可分得利润的百分之十。

12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公寓运营商等待租客的时间)。

“普遍应该不至于,但肯定达到一定数量了,凭我的经验推算,大概占比20%~30%。但是这20%~30%是有传导作用的,业主的心理预期会被抬高,如果同一小区业主都涨价了,租户最后没得选只能被迫接受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时说。

除去第一年装修、家居的费用,头年分红在1万左右,未来两年收入更多。从装修到入住,李先生表示,十天之内便可完成,然后即可挂在平台上面,供租房者选择。由于面积足够,李先生打算给每个房间再建一个独立卫生间,装修完之后,按3300元每月租出去,将会十分抢手。按装修后的3300元每月的房租,该套房月收入达13200元每月,比成交价高出65%。同时,中介李先生告诉记者,在中介平台上发布的房源,每年还要给服务费,大概为一个月的房租。

5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

胡景晖还认为,租金上涨原因复杂,包括供需矛盾、居民消费指数、季节性因素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经验推测,争抢房源因素占比达到1/3,客观讲叫推波助澜。因为这不是唯一因素,也不构成超过50%以上的主导因素,所以没有这1/3,租金一定没有涨这么邪乎。”他说。

多方因素导致租金上涨

当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示:“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中,有的企业表示可能有的一线业务员存在这种行为,但各家都有价格评估系统,高于系统价格的无法成交。”

“近几个月房租价格不会低了,年前可能会降也不会降太多,”蛋壳公寓中介小张向记者表示,“现在是人多房少,拆迁的太多。”

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

“租金上涨的根本原因是供需矛盾,长租公寓行业是细水长流、微利的行业,租赁没有一家能够独大,去年官方统计,北京每年租赁成交量247万套次,长租公寓占不到20%,大部分是业主直租或居间成交的,而且租赁机构也有很多,长租公寓在北京租赁市场中占比太小,还达不到垄断程度,未来也不太可能形成垄断,目前大家没必要担心。”李俊良说,北京房地产中介协会已经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房,长租公寓企业在承诺里也说了,大家拭目以待吧。

某公寓负责人告诉记者,北京拆掉了很大一部分不合规的租房,对租赁市场越来越严格,房源少了很多。

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久?

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,北京对于违规房源查处比较多,房源相对减少,装修配置好的公寓,租金自然更高。另外,二手房交易开始活跃,也会带来房租的上涨。

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

受访者声音:“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能承受每月8000元的租金,你就会发现租房很容易;但如果你的承受力一直在2000元,那你是要去抢房源的。”

同时,对于出现租金上涨,房源紧张,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

“国家号召大力发展租赁市场,但政府官员自己不租房,而且谁也无法强迫官员去租房,所以他们很难站在租客的立场上看问题。”

对于集中式长租公寓运营方来说,租金价格的快速上涨又意味着什么,华夏时报记者采访了乐乎公寓CEO罗意,罗意针对此事表示,在这一轮北京房租上涨的过程中,分散式公寓竞争者之间肯定是有更加激烈的房源竞争。而竞争如此疯狂,罗意表示,可能是北京这一轮租金上涨,给了他们更多的想象空间。而对于集中式公寓来讲,今年的房源并不比往年紧张,但是受到拿房成本和品质提升的影响,乐乎今年出租的公寓价格平均上涨了10%左右。

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

“资本介入推高租金的现象,在自如等平台上肯定存在,不然他们不会花这么多钱去搞统一装修。他们是有备而来的,家具都统一化了,就像是如家酒店的那种风格。”

关于中介高抬租金争抢房源事件,华夏时报记者已经向蛋壳公寓公开联系渠道发出了采访函,询问不惜高价拿房的原因,但截至下午发稿,未收到对方回复。

目前在租赁市场,这一加价行为不断上演,房东自然愿意以更高的价格出租,而租客能在租房网站上看到的租金信息就是经过一番加价后呈现的,这一过程显然推高了房租的上涨。

“理论上说我们现在还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该能够租售同权,但现在只是叫租购并举。其本质还是传统的租房模式,至少现在没听到租房可以落户。”

(受被采访者委托,以上名字均为化名)

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示,2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2,环比上涨0.93%,且预测未来一月该租金将上涨至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元,呈现16.45%的同比涨幅。